THR opina
Christophe de Bruyn, CEO de THR, comparte su punto de vista sobre el mercado de inversión hotelera y las perspectivas en España
Artículo de opinión de Christophe de Bruyn, CEO de THR y miembro de ISHC (International Society of Hospitality Consultants), basado en su participación en la sesión "Oportunidades en España, Portugal e Italia" dentro del Hot.E: Hotel Investment Conference Europe 2019.
La inversión hotelera y sus perspectivas en España
Aunque el volumen de transacciones en España se ha reducido considerablemente en 2019, en comparación con el año 2018, no podemos hablar de una caída (que parecería negativa) sino más bien de una disminución. Esto no se debe a que exista menos apetito, ni a una situación peor, sino principalmente a que 2018 fue un año extraordinario con transacciones hoteleras emblemáticas. Esas grandes transacciones de múltiples activos a la vez no están disponibles en la actualidad, o no a un precio que fuese lo suficientemente competitivo.
No existe una burbuja en inversión hotelera en España, sino una conjunción de factores macro-económicos y macro-turísticos, indicadores de rendimiento excepcionales, efectivo disponible y un fuerte apetito de inversión por parte de inversores nacionales y, lo que es más importante, extranjeros (estadounidenses y asiáticos). Además de buenos rendimientos en torno al 6%.
En 2019, España sigue siendo uno de los principales mercados de inversión en Europa porque estos fundamentos permanecen, a pesar de no ser tan atractivos como antes. Al mismo tiempo, otros países que no eran tan atractivos en el pasado, como Portugal e Italia, están de vuelta, así como Grecia. Por lo tanto, el dinero que se destina a transacciones en la Europa mediterránea, tanto en destinos urbanos como turísticos, tiene más opciones y se diversifica.
Sin embargo, España sigue siendo atractiva y ofrece oportunidades; no nos estamos acercando al final, sino a una cartera más razonable de nuevos desarrollos, así como transacciones de propiedades ya existentes. No está cerca del final, pero la expectativa es un menor volumen total de operaciones y más orientado a los activos individuales y también a la inversión en alojamiento alternativo (albergues, residencia de estudiantes, etc.)
¿Continuarán las empresas hoteleras en España aumentando su estrategia 'light' de activos frente a la propiedad de los 'bricks and mortar'?
Definitivamente, esta es una tendencia mundial, muy fuerte también en Europa, aunque en España va con una combinación de diferentes modelos para evitar un fuerte compromiso de inversión, que a veces es inusual en otros países, y que muestra una gran flexibilidad por parte de las compañías hoteleras españolas: los contratos de arrendamiento, tanto fijos como mixtos, contratos de gestión, franquicia, participación minoritaria en inversiones clave, e incluso la inversión total en activos estratégicos clave.
Sin embargo, las cadenas hoteleras españolas seguirán buscando la adquisición de pequeñas cadenas, si el precio es el correcto. La edad promedio de los establecimientos hoteleros alcanza casi 10 años y muchos activos individuales necesitan reposicionarse. No todos los propietarios tienen la capacidad o están dispuestos a gastarse el capex para este propósito, por lo que los inversores tienen buenas oportunidades para adquirir estas propiedades y levantarlas.
Destinos urbanos vs. playa
En España, las transacciones han sido atractivas en ambas tipologías durante los últimos 3 años debido a la inversión realizada en destinos urbanos, de resorts y de “bleisure”, tanto en destinos de primer nivel como secundarios. El rendimiento de los destinos y de las propiedades en esos destinos específicos ha sido sólido.
Estos destinos son maduros y han demostrado una buena resistencia, o razonable, incluso durante un período de crisis. Los destinos de resorts se encuentran en línea de playa y se extienden por toda la costa, desde la Costa Brava hasta Cádiz y la Costa de la Luz. Los hoteles de 5 estrellas han experimentado un fuerte aumento en el rendimiento; los de 4 estrellas también, pero en menor grado.
Las perspectivas para 2020 no son tan atractivas como en los últimos 3 años y 2019 ha mostrado leves signos de decrecimiento, o de estancamiento. Mitigar la perspectiva menos atractiva, o el entorno más difícil, dependiendo de cómo evolucionen los indicadores macroeconómicos y turísticos, obligará a los propietarios a reforzar el posicionamiento (marca, capex para tener un producto competitivo, alta calificación en OTAs) y a los inversores a concentrarse en esos destinos con una variada combinación de mercados de origen, preferiblemente nacionales e internacionales (que no dependen exclusiva o principalmente de un mercado como el Reino Unido, Alemania o Rusia, por ejemplo).